«Современный город вынуждает собственника что-то делать со своими объектами и землями»

Часть 1. «Придумайте что-нибудь, ведь вы такие классные…»

- Коллеги, когда вас спрашивают, чем вы занимаетесь, вы обычно что отвечаете?

Сергей Георгиевский: - Мы занимаемся городским консалтингом и всем, что связано с комплексным развитием территорий и объектов. Да, несмотря на то, что наша компания реализовала в данной сфере немало проектов, нам до сих пор приходится объяснять специфику работы. Дело в том, что в настоящее время традиционные профессии, например, та же архитектура, трансформируется, и к ним предъявляются совершенно иные требования.

Ключевая трансформация подхода к городскому или иному пространству заключается в том, что теперь работа с территорией начинается с идеи развития и ее программирования. Потом разрабатывается и обсчитывается концепция, создается финансовая модель и сценарий экономического развития. И только потом, на третьей стадии, все участники процесса начинают думать, о том, какие здесь будут архитектура и дизайн, инженерия и так далее.

Илья Токарев: - Мы занимаемся комплексным развитием территорий. Этот рынок возник и сформировался несколько лет назад, в частности, как универсальный ответ на запрос девелоперов, собственников земли: куда и к кому идти, если нужно что-то сделать с активом? Я по первому образованию архитектор и прекрасно знаю, как это было, когда объект строился или даже просто обсуждался по 15 лет. Дело было примерно так: собственник или группа собственников (второй вариант – вообще печальная история) приходили сначала в одно архитектурное бюро, где им там что-то рисовали. Потом они шли к консалтерам и те им что-то считали, что никак не совпадало с рисунком. Затем люди отправлялись к третьим экспертам с просьбой «сшить» оба решения и так далее. Не редкость, когда в то самое, первое бюро, через несколько лет приходили те же самые собственники и просили еще раз попробовать, но, разумеется, за меньшие деньги, поскольку бюджет уже потрачен.

Вот, например, на въезде из центра на Новый Арбат стоит бывшая АТС, которая сейчас сдается под разные офисы, при этом большая часть здания пустует. Его собственники приходили в бюро, где я в свое время работал с вопросом: «Что с этим домом можно сделать такого, чтобы его не сносить, потому что город не дает разрешение на снос?».

И это была не первая на тот момент итерация. На этом проекте упражнялись многие архитекторы Москвы. В результате здание стоит более 15 лет, оно расформировано, и как актив не работает. А проблема здания в том, что его пятно застройки – это и есть его земля. Поэтому, если делать, допустим, офисное здание, то тебе нужна хорошая парковка. При этом, у здания почти нет прилегающей территории и организовать паркинг просто негде. То есть, собственник должен сознательно пожертвовать первыми этажами, поскольку только на их месте можно сделать парковку. Но никто не готов принять такое решение. В том числе, потому что люди ходят по кругу, получают разрозненные советы от очень разных узких специалистов, и не могут сложить их в единую картину. Вот, наверное, созданием таких общих картин мы и занимаемся, стараясь, проанализировав все аспекты, найти наиболее верный или, возможно, единственный сценарий развития территории.

ЧАСТЬ 2. «Делать работу бесплатно – порочная практика»

- Каким образом собственник территории должен понять, кто ему нужен для решения его задач? Ведь для точного выбора экспертов неоходимо быть очень компетеным заказчиком…

Сергей Георгиевский: - Современный девелопер или городские власти, принимающие решения по развитию территории не всегда знают, как выбрать тех, кто поможет решить задачу. Но если раньше подобная ситуация приносила, в основном проблемы, о которых рассказал Илья, то сейчас это является одной из причин для развития конкурсной практики – направления, которым мы активно занимаемся. По сути, конкурс – это и есть понятный для собственника подбор команды для решения его задач.

Дело в том, что задачи, которые решает собственник, выглядят совсем иначе, чем это видится архитектору или урбанисту. Ему нужно, чтобы, например, тот кусок земли, который сейчас убыточен перестал «пожирать» деньги и превратился в объект, приносящий доход.  Сегодня значительное количество людей владеют землей, доставшейся им случайным образом, и не знают, как ею управлять. Половина клиентов, которые к нам приходят, формулируют свою проблему так: «Мне нужно, чтобы здесь было что-то этакое, модное, и чтобы оно приносило прибыль». Задача изначально формулируется вот на таком бытовом языке. Одному собственнику кажется, что раз он собирается строить, ему нужен архитектор, другой думает, что раз у него экономические проблемы, то нужно идти к консультанту. С развитием конкурсной практики для заказчиков появилась понятная, проторенная «дорожка». Стало ясно, что есть пул экспертных команд, которые могут показать ему, какие могут быть подходы к его территории, какая конфигурация экспертов будет наиболее эффективна для решения его задачи и готовы выступить менеджерами этого процесса. Собственно, задание на проектирование или техническое задание редко бывает готово в начале пути, и мы обычно формулируем его вместе с заказчиком.

- Какая роль в данной конфигурации отводится архитектору?

Сергей Георгиевский: - Сегодня успешное архитектурное бюро – это всегда больше, чем просто архитектура. Это - интеллектуальная платформа, «мозговой центр», который генерирует комплексные решения по развитию актива. Эпоха «звездной» архитектуры во всем мире прошла. Безусловно, «звезды» есть и будут, но основной тренд – это комплексность: архитектурные бюро, у которых есть собственная интеллектуальная база, аналитика, комплексные разработки, исследования на ключевые темы, в которых они предлагают решения. Это дорого, сложно, не все могут себе это позволить. Поэтому подобные нам компании, специализирующиеся на городском консалтинге, кооперируются в консорциумы с архитекторами, которые способны слышать, выходить за рамки того, к чему все привыкли и готовить решения на стыке различных отраслей и знаний.

Таким образом, вместе мы можем выдавать уникальный продукт. Глобальные компании на этом рынке могут, конечно, выращивать специализированные подразделения по всем направлениям внутри себя, но для большинства игроков идеальный путь сейчас – это консорциумы и аутсорсинг непрофильных услуг.

- Но ведь «звездная архитектура» удобна для заказчика тем, что критерии качества услуги понятны. Когда нанимают Сергея Чобана, то он и является этим критерием. Но что делать заказчику, если архитектура сводится к набору решений, технологий и методик?

Сергей Георгиевский: - Во-первых, архитектура пока еще не является набором технологий. При том, что вполне возможно, что в будущем программное обеспечение позволит конструировать все возможные комбинации и стили в архитектуре. Но техническая революция еще не завершена и видение и интуиция архитектора по-прежнему очень важны. Во-вторых, если брать, например, SPEECH, то это как раз и есть глобальное бюро, которое отслеживает все аспекты развития смежных рынков. Да, во главе него стоит человек, который является одним из законодателей трендов в архитектуре, но при этом в его команде есть разноплановые специалисты, включая тех, кто создает экономическую основу для предложенных решений. А есть бюро, которые не могут дать такую глубину проработки, зато готовы предложить клиенту что-то очень креативное.  

- Как обстоит дело с ценообразованием на услуги комплексного развития территорий?

Илья Токарев: - Люди не всегда понимают, что за эффективной идеей стоит набор недешевых процедур. Себестоимость услуг по анализу и прогнозированию территорий складывается из множества моментов: нужны актуальные, а не скаченные из Интернета данные по рынку, нужна, как правило, информация от операторов сотовой связи по категориям лиц людей, которые гипотетически будут потребителями того, что собирается производить обсуждаемая территория. Нужно оплачивать услуги проектировщиков, аналитиков, экономистов, и так далее. Делать работу бесплатно – порочная практика. Конечно, есть объекты, которыми интересно заниматься, чтобы расширить набор функционального портфолио. Допустим, у нас не было опыта с сельхозземлями, а тут такой интересный сюжет подвернулся. Тогда можно поупражняться в рамках предварительного сбора информации, предположить, что могло быть на земле, и сделать это как некое авансовое участие.

Цена вопроса может зависеть от множества причин. Люди могут обладать разрушенным заводом, но ты понимаешь, что они не могут вынуть деньги из оборотных средств своего предприятия, чтобы оплатить тебе аванс. И тогда ты делаешь некий «реверанс», который связан с общим видением территории этого завода, показываешь, что, вот, дескать, господа, у вас есть следующий набор проблем и такая вот «дорожная карта» вас ждет.

- Что говорят люди после подобной диагностики? «Спасибо, будем жить дальше, как жили»?

Илья Токарев: - В большинстве случаев, да. У таких собственников есть два пути: либо продолжать сдавать свой завод в аренду за копейки, либо найти инвестора и убедить его вложиться в развитие территории. Но второй путь тоже требует подготовки и затрат, чтобы сделать актив привлекательным и прозрачным. Ведь очень часто такие активы не безгрешны: у них очень много проблем с землей, неучтенное имущество, самострой. Ты заходишь в эту историю и понимаешь, что нужно привести в порядок документацию, согласовать, легализовать постройки и пр. Если собственник готов на это пойти, знает, что ему придется взять кредит в банке, но при этом он верит в проект, у него «горит глаз», то он пойдет дальше и все сделает. А есть люди, которые говорят: «У меня - актив, он лежит мертвым грузом, давайте, придумайте, что с ним можно сделать, ведь вы такие классные…».

Сергей Георгиевский: - Типичная история! (смеется)

Илья: … - А потом ты раскладываешь перед собственником «простыню» в виде инфографики, показывающей, какой путь ему нужно пройти до «перерезания ленточки» по случаю открытия. И человек думает: «Господи, во что я вляпался!».

- И на этом все?

Илья: - По-разному.

ЧАСТЬ 3. «Как ты напишешь ТЗ для территории,

так все дальше и пойдет»

- С каких проектов началась ваша деятельность? На чем вы «тренировались»?

Сергей Георгиевский: - Наша история, как команды, началась с парка «Сокольники» в Москве. Парк в какой-то момент захотел понять, как жить дальше и увидеть свою стратегию развития минимум на 15 лет вперед во всех плоскостях: с точки зрения ландшафтного дизайна, архитектуры, планировочных решений, маркетинга, экономической и бизнес-модели, системы управления. Мы в рамках решения данной задачи провели серьезный анализ российской и мировой практик, потом написали вместе с парком Техническое задание. Этот этап обычно не виден со стороны, но, на самом деле, именно он – самое сложное и важное, что может произойти с территорией и проектом. От него зависит, какой будет дальнейшая работа. Для написания ТЗ мы работали со всеми служащими парка, с институциями, которым он подчинен, делали все, чтобы разобраться с ожиданиями и ресурсами каждой из сторон. И вот когда мы все перенесли на бумагу, то объявили Международный конкурс на разработку концепции развития территории парка, который стал первым конкурсом открытого типа на крупное общественное пространство в Москве.  

Для нас этот проект тоже стал прорывом: в ходе конкурса мы отработали все модели, включая модель соучаствующего проектирования. Мы вовлекли Общественный совет парка, местных жителей, экспертов в серию проектных семинаров, на которых они вместе с нами формировали часть задания на проектирование, снимая при помощи такого механизма все потенциальные конфликты, которые в случае столкновения различных интересов неизбежны. Конечно, при реализации некоторые решения по развитию «Сокольников» претерпели адаптацию, но, в целом, ключевые идеи, которые были заложены победителем конкурса, парком системно воплощаются.

- Какой из реализованных проектов по развитию территорий доставляет вам особое профессиональное и человеческое удовольствие?

Илья Токарев: - Могу привести в качестве примера недавнюю историю. Меня как отдельного члена команды компания Flacon Х привлекла для разработки креативного кластера в Иркутске. Там произошла показательная для всех история. Собственник имел старый пивной завод Доренберга конца XIX – начала XX века. Он заинтересовался сценарием развития территории по принципу создания креативного кластера. Нужно было разработать концепцию развития, просчитать бизнес-модель, сервисную модель, план переселения и так далее. В результате работы была разработана концепция дизайн-завода «Доренберг», собственник взял ее на вооружение и стал поэтапно реализовывать. Он настолько поверил в эту историю, что пошел в банк, взял кредит, стал оперативно проводить плановые мероприятия по реконструкции и ремонту территории и ее объектов. Пространство начало наполняться креативными бизнесами.

В Иркутске это был первый опыт создания креативного кластера - рискованный эксперимент, потому что было непонятно, есть ли в городе ресурс для заполнения такого рода пространства. Оказалось, что ресурс есть, запрос от города, бизнеса на такой формат общественного пространства тоже имеется. И собственник вместе со своим отделом аренды в настоящий момент активно реализуют предложенную ему концепцию. Надо отметить, что концепция была настолько подробна, что включала в себя даже инструкции на тему, как общаться с резидентами, с учетом их участия в развитии территории: были расписаны все функциональные схемы под каждый объект на участке и под готовность резидентов вкладываться в развитие, например, за счет создания фестивальной активности, городских событий на территории дизайн-завода, а также иных способов увеличения трафика посетителей. С момента старта прошел год, пока «полет нормальный». Модель преобразования рассчитана на 5 лет, надеюсь, что все у них будет хорошо.

ЧАСТЬ 4. «Сейчас происходит приближение документации к реальности»

- За счет чего растет рынок услуг городского консалтинга?

Сергей Георгиевский: - Современный город вынуждает собственника неликвидного объекта недвижимости предпринимать действия по его реанимированию. Отсюда и рост потребности в таких экспертах. Если ты владеешь промзоной или иным объектом в черте города, а город активно развивается, то власти просто создают такие условия, что либо ты сделаешь объект эффективным и включишь его в городскую ткань, либо потеряешь его. И так происходит во всем мире. Нельзя иметь заброшенную, неэффективную, уродующую облик города и выключенную из городского контекста территорию и ничего не делать, как это было в 90-е. Наступил такой момент, когда происходит приближение документации к реальности.

Илья Токарев: - Здесь нужно сделать уточнение. То, что сказал Сергей касается только тех территорий, которые попали в КУРТ (комплексное устойчивое развитие территорий). В свое время Москва (хотя это далеко не только в Москве происходит) решила провести ревизию всех промышленных зон и выяснить, действительно ли, допустим, заявленное по бумагам предприятие что-то производит или оно просто сдает в аренду свои площади. По итогам этой ревизии городом были сформированы рекомендации по включению или не включению в КУРТ промзон. При подготовке рекомендаций учитывались, в частности, экономическая эффективность, общее состояние территорий, наличие самостроя, непрофильное использование, наличие объектов, которые стоят в плане на снос и так далее. Эта ревизия, действительно, стала одним из катализаторов тренда, когда собственники земельных участков вынуждены были начать думать, что делать им с их активами, чтобы их не лишиться.

- Вы получаете много заказов от собственников промзон?

Илья Токарев: - Была такая идея. Но по факту этого не произошло. Во-первых, эти люди практически не обращаются за решениями на открытый рынок. В портфолио нашей компании есть пара кейсов с промзонами, но сейчас это не является основной деятельностью. Во-вторых, действующее законодательство, конечно, обязывает собственника промзоны шевелиться, но зачастую у него просто нет ресурсов. Сейчас с промзонами у нас связана, пожалуй, только одна история, которая в качестве кейса вошла в программу УТРО – технопарк в городе Химки.

Это – типичная история. Мы приехали на встречу, собственники показали резюме актива, а там у них прямо так и написано: КУРТ. Мы им говорим: «Господа, вы о чем думаете? Ваш участок – потенциальный кандидат на изъятие как неэффективный с точки зрения критериев устойчивого развития». Правда заключается в том, что у них такая же ситуация, как у большинства собственников промзон: денег нет, а если идти по пути развития, то нужно вкладывать в актив миллионы и миллионы рублей. При этом выйти из КУРТа законодательно невозможно: если ты в него попал, то должен или развиваться, либо тебя разовьют…

Сергей Георгиевский: - С точки зрения госполитики это логично. Если ты в КУРТе, то ты попал в расчеты города, в его экономические показатели, KPI и так далее.

Илья Токарев: … - Да, но цена вопроса перемен для многих собственников может оказаться неподъемной. Кейс с технопарком в Химках, я думаю, будет показательным как для наших студентов, так и для рынка: что можно сделать в сложившейся ситуации, ценой каких денег и воли.

- Что на тех или иных этапах переговоров или реализации заставляет вас квалифицировать территорию, объект как проблемные? Что должно насторожить?

Илья Токарев: - Земля. И еще раз земля. В ней, как правило, «зарыты» проблемы, которые могут потом уничтожить все ваши усилия. В вопросах с землей правильно не доверять собственникам, а предполагать, на всякий случай, что что-то замалчивают, считают неважным или просто не знают о каких-то проблемах, и делать свои выводы только на основе документов.   

Сергей Георгиевский: - Я думаю, что всегда сначала нужно разобраться с тем, что на самом деле хочет твой заказчик, а не что он декларирует. Если реальная цель собственника участка выяснится в процессе реализации проекта, результат может быть не тем, который планируется. Чтобы этого не произошло, необходимо глубинное интервьюирование, выяснение всех целей, всех данных об активе, включая те, о которых заказчик, возможно, предпочел бы умолчать. Сейчас для нас все это - уже отработанная механика. Мы знаем, о чем, кого и в какой форме нужно спрашивать, чтобы получить ответ и результат. Мы знаем, например, что если имеешь дело с госструктурой, как заказчиком, то нужно вести себя ровно так, как будто это обычный девелопер или твой деловой партнер. Необходимо «выключить» ощущение, что перед вами – власть. Вы должны работать с ними, как с клиентом. Иначе ничего не получится.

Илья Токарев: - За прошлый год у нас были десятки переговоров, когда буквально за полчаса мы понимали, что клиент настолько живет в своем мире, что доставать его оттуда совершенно не нужно. Даже если речь идет об ошибке, грозящей потерей денег. Переубеждать человека, который горит своей идеей – это плохая история. Если он уверен, что ему срочно в поле нужно построить йога-центр, а рядом - деревню для йогов, и он этим живет, то пусть так и будет. Если ты будешь его переубеждать в этот момент, то, во-первых, вы расстанетесь недовольными друг другом, а, во-вторых, ты навязываешь ему услугу, которая ему, на самом деле, не нужна. Он уже все придумал и посчитал. А дальше это в его жизни случится или нет.

- Чем вы занимаетесь сейчас?

Илья Токарев: - Прямо сейчас мы занимаемся проектами в Крыму, но мы не можем разглашать по договору содержание работы. Пока сохраняем интригу.

Сергей Георгиевский: - У меня все проще. Один из самых интересных проектов, который мы сейчас делаем, – концепция развития туристско-рекреационного кластера в зоне набережной имени Адмирала Серебрякова в Новороссийске. Этот проект – соединение всех благоприятных факторов: у проекта есть грамотный вдумчивый инвестор, у него – оформленная по всем правилам земля, город и край одобряют перемены, которые планируются. Причем, инвестор пришел к нам, чтобы сначала  несколько  месяцев заниматься комплексным анализом всех возможных сценариев развития той территории, которой он владеет. И пока мы не пришли вместе с ним к пониманию того, какое решение будет наилучшим, ни к каким следующим этапам он не перешел. Затем инвестор согласился при помощи конкурса выбрать тех, кто будет воплощать сценарий. Далее все шаги реализации проекта расписаны на годы вперед: определен срок реализации первой очереди (это будет 2021-й), размер инвестиций объявлен публично. Любой человек, который сейчас зайдет в проект, увидит его не только в текущем моменте, но и в перспективе. Это, правда, большая редкость для регионов. Сейчас мы на примере Новороссийска пытаемся сделать эталонный проект. Мы хотим показать, что такой вариант развития территории наиболее правильный и эффективный. И если это возможно здесь (а в Новороссийске нет даже полумиллиона жителей), то это может происходить везде.

- Почему вы сами не взяли этот проект в работу, а устроили конкурс?

Сергей Георгиевский: - Потому что конкурс – наиболее эффективный способ получить лучший результат. И что самое интересное, примерно 50% конкурсов, которые мы провели, пришли к нам не как конкурсы! Часто инвестор предлагает нам самим выполнить всю работу  – от и до. Но мы всегда стараемся разделить проект на несколько частей и внедрить в него открытую процедуру. Да, иногда это может быть менее выгодно для нашего бизнеса в моменте, ведь проводя конкурс, мы, по сути, ищем альтернативного консультанта. Но, таким образом, мы вносим свой вклад в формирование и развитие отрасли и задаем этические нормы, которые влияют на дальнейшее развитие рынка, в качестве opinionmaker’а. От нас не убудет, а новая команда получит имя и мы сами через такую практику будем работать на рынке, где существуют не 3 компании, а 33. А это в результате даст совсем иное качество услуг.

ЧАСТЬ 5. «По учебнику это все не работает»

- Зачем вам понадобился образовательный проект? Почему вы занялись программой УТРО?

Сергей Георгиевский: - Потому что наши вузы не готовят нужных рынку специалистов. На всю страну де-факто есть 3,5 программы, которые выпускают экспертов, готовых к реальной жизни. Академическое образование в нашем деле не работает. Я как руководитель компании сталкиваюсь каждый день с тем, что на нашем маленьком рынке мы боремся за кадры, перетягиваем их друг у друга. По учебнику это все не работает. А не по учебнику практически никто не учит. Максимум, что мы имеем, это Институт «Стрелка», Высшая школа урбанистики и вот теперь, надеюсь, УТРО. Рынку нужны программы, которые будут преодолевать разрыв между академическим образованием и реальной профессиональной деятельностью, давать не правильные знания, а знания, которые работают на практике.

Илья Токарев: - Когда мы готовили программу УТРО, мы проанализировали множество институций на территории Российской Федерации, которые занимались чем-то, ассоциирующимся с развитием территорий. Исследование показало, что 100% таких программ строятся на теоретическом блоке: читка лекций и семинары, максимум (и только в Москве) – воркшопы с отработкой ряда компетенций на конкретных кейсах. Правда, слушатели к этим кейсам имеют весьма теоретическое отношение: они не бывают на территориях, развитием которых занимаются, а если и посещают, то в качестве экскурсантов.

И вот, в противовес подобному подходу, мы и делаем нашу программу. Уникальность ее состоит в том, что у тебя есть реальный собственник, у него – реальная земля и на протяжении учебного года ты упражняешься в ее развитии. Эта практика может стать твоим старт-апом, реализованным проектом в портфолио, будущей работой в найме и так далее. УТРО - площадка, которая, по сути, дает возможность не только чему-то научиться, но и даже запустить свой собственный бизнес.

Еще по теме:

Urban Talk

Александр Острогорский: «слово «критик» — ловушка»

Программа УТРО презентует проекты развития территорий в Московской агломерации

Девелоперы

«Руины: опыт воссоздания»

ТОП-5 архбюро Москвы с крупнейшим объемом спроектированных новостроек

Урбанисты

Илья Мочалов о профессии «ландшафтный архитектор»

Ксения Мокрушина о Сахалине, урбанистике и источниках вдохновения, которые внутри

Оставить комментарий